时隔两个多月，上海市住房公积金管理委员会再出手，对住房公积金个人贷款政策进行调整。1月2日，上海市住房公积金管理委员会发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，主要对第二套改善型住房的认定以及首付款比例进行了调整，公积金贷款首付最低降至40%。易居研究院研究总监严跃进指出，当前购房政策还有进一步放松的空间，也有进一步放松的可能。各地积极支持合理住房消费需求，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用。相关标的：绿城中国(03900)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、华润万象生活(01209)。

1月2日，“上海公积金”官方微信公众号发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》显示，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市住房公积金管理委员会审议通过，上海市住房公积金管理委员会发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，主要对第二套改善型住房的认定以及首付款比例进行了调整。

最新《通知》自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。

据了解，去年10月，上海市住房公积金管理委员会曾发布《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，其中规定，缴存职工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型认定条件，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

最新《通知》在第二套改善型住房的认定上删去了“符合改善型认定条件”描述，指出“缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房”。

同时，《通知》还规定了第二套改善型住房的最低首付款比例。第一，对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%。第二，对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

“降首付”是此次公积金新政的关键内涵。易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策最大的变化是第二套改善型住房的认购降低了首付比例。此前政策是二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%(根据普通住宅和非普通住宅)。即对于一些改善型住房或认购大户型的二套房来说，也可以享受公积金贷款的优惠政策，这就进一步降低了改善型住房的首付比例，更好通过公积金资金来解决换房和改善型需求。

严跃进还表示，此次政策和之前上海商贷政策一样，针对自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区，采取了更低的首付比例，即40%，这也有助于此类区域更好降低换房成本，体现了职住平衡等功能导向。

克而瑞研究中心指出，去年12月，上海出台近年来最大力度新政，调整普宅标准并优化信贷政策，提振了市场信心。数据显示，去年12月上海新房成交规模为82万平方米，环比增长38%，在一线城市中位列第一；二手房成交规模为129万平方米，环比增长12%，在全国18个重点城市中增幅居前，且达到下半年单月新高。

展望未来购房政策，严跃进表示，此次上海公积金政策传递出明晰的信号，即当前购房政策还有进一步放松的空间和可能。结合近日东莞取消房贷利率下限来看，1月份各类政策积极释放暖意，进一步说明各地积极支持合理住房消费需求，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用。

展望后市，国盛证券研报表示，中国房地产走最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向包含1)基本面股票：越秀地产(00123)、绿城中国(03900)、华润置地(01109)等；2)一线政策落地概念、城中村改造概念；3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：华润万象生活(01209)、保利物业(06049)等。

天风证券研报指出，供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，预计房地产行业融资状况有望迎来修复。需求端高能级政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。

相关概念股：

绿城中国(03900)：绿城立足于浙江，聚焦核心区域，深耕一二线及优质三四线城市。在交付层面，相关数据显示，2023年1-11月，绿城中国已完成196个项目的交付工作。

华润置地(01109)：该公司发布的营运数据显示，2023年1~9月，公司累计合同销售金额约2343.3亿元，总合同销售建筑面积约991.81万平方米，分别同比增加16.0%和7.5%。

越秀地产(00123)：2023年前10月，公司累计合同销售(连同合营及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币1210.3亿元，同比上升约32.8%，累计合同销售面积约为372.15万平方米，同比上升约17.6%。

华润万象生活(01209)：2023年12月24日，华润万象生活运营的第100座购物中心——昆明万象城正式开业。至此，历经近20年耕耘与发展，华润万象生活正式迈入“百MALL”时代新里程。